Cumpărarea unei locuințe sau a oricărui alt imobil, fie casă, teren, apartament, ori construcție în curs de finalizare, reprezintă o decizie esențială, atât din punct de vedere financiar, cât și juridic. O tranzacție aparent simplă de vânzare-cumpărare poate ascunde riscuri, mai ales atunci când nu sunt verificate din timp aspectele esențiale înainte de semnarea contractului.
Pentru mulți cetățeni, aceasta este una dintre cele mai importante investiții din viață și implică un grad ridicat de risc dacă nu sunt respectate procedurile legale.
Cadrul normativ care reglementează achiziționarea unui imobil este amplu și include, printre altele: Codul civil al Republicii Moldova (Legea nr. 1107/2002), Codul urbanismului și construcțiilor (Legea nr. 434/2023), Legea cadastrului bunurilor imobile nr. 1543/1998, Legea nr. 354/2004 privind formarea bunurilor imobile, Legea nr. 105/2003 privind protecția consumatorilor etc.
Ce este un bun imobil?
Înainte de a înțelege procesul de cumpărare și drepturile cumpărătorului, este esențial să clarificăm ce înseamnă „bun imobil” din punct de vedere juridic. Potrivit Codului Civil și cadrului normativ conex sunt catalogate drept bunuri imobile următoarele tipuri de bunuri:
- Locuințe:
– Apartamente în blocuri existente;
– Apartamente în blocuri noi (în construcție sau recent finalizate);
– Case individuale.
- Terenuri:
– Intravilan (pentru construcții);
– Extravilan (pentru construcții, agricol, forestier, pășuni).
- Alte construcții:
– Garaje, anexe gospodărești, construcții provizorii cu statut special.
Modalități de dobândire a dreptului de proprietate
Conform Codului Civil și Legii cadastrului bunurilor imobile nr. 1543/1998, dreptul de proprietate asupra unui bun imobil se poate dobândi prin:
- Contract de vânzare-cumpărare – cea mai frecventă modalitate;
- Contract de donație – transfer gratuit de proprietate;
- Schimb – părțile își transferă reciproc bunuri imobile;
- Moștenire – în baza unui certificat de moștenitor;
- Construcție proprie – după recepția finală și înscrierea în Registrul bunurilor imobile.
Probleme frecvente în practică
Deși cadrul normativ în Republica Moldova este clar și relativ bine structurat, în practică apar numeroase situații prin care pot fi puse în pericol drepturile cumpărătorului. Aceste probleme provin fie din lipsa de informare, fie din neglijența părților, fie din intenții frauduloase ale unor vânzători sau intermediari.
Printre cele mai frecvente probleme la nivel practic cu care se poate confrunta cumpărătorul se numără:
- Lipsa recepției construcției: Recepția construcțiilor și instalațiilor aferente acestora se efectuează de către investitor și este procedura prin care se constată și se consemnează, în documente specifice, realizarea lucrărilor de construcții la nivelurile de calitate proiectate pentru satisfacerea cerințelor fundamentale aplicabile construcțiilor, precum și respectarea prevederilor contractuale. În cazul recepției blocurilor locative, cămine, hotele și instituții rezidențiale sau de plasament temporar, cu mai mult de cinci etaje, participă și autoritatea publică cu atribuții de control în domeniul urbanismului și construcțiilor (la momentul actual Inspectoratul Național pentru Supraveghere Tehnică) care confirmă finalizarea lucrărilor conform proiectului autorizat[1]. Fără această recepție, construcția nu este considerată finalizată din punct de vedere legal. Lipsa recepției cu concluzia emisă de către Inspectoratul Național pentru Supraveghere Tehnică comportă un șir de riscuri pentru cumpărător (ex. imobilul nu poate fi înscris definitiv în Registrul bunurilor imobile, pot exista abateri tehnice sau structurale care nu au fost verificate oficial sau poate fi dispusă chiar demolarea construcției în cazuri grave).
- Grevat de alte drepturi ale unor persoane terțe: Acestea sunt drepturi ale unor persoane fizice străine asupra imobilului (ipoteci, uzufruct, servituți, interdicții de înstrăinare, sechestre), care sunt înscrise în Registrul bunurilor imobile. Printre cele mai frecvent întâlnite grevări se numără: obligația de a suporta efectele unei ipoteci neplătite, limitarea dreptului de folosință (de exemplu, o servitute de trecere peste teren), blocarea tranzacției din cauza unei interdicții judiciare etc.â
Spre exemplu, un teren este vândut de proprietar cu o ipotecă activă, iar noul cumpărător, neinformat corespunzător, se poate trezi peste noapte că banca inițiază executarea silită, riscând să piardă terenul.
- Neconcordanțe între datele cadastrale și realitatea din teren: Pot exista situații când sunt diferențe între suprafața reală și cea înscrisă în Registrul bunurilor imobile, construcții neînregistrate sau anexe fără autorizație. Astfel de situații generează un șir de riscuri, precum necesitatea rectificării cadastrului înainte de înscrierea dreptului, costuri suplimentare pentru expertize și autorizări sau posibile amenzi pentru construcții neautorizate.
Spre exemplu cumpărătorul achiziționează o casă cu o anexă de bucătărie neautorizată, iar primăria solicită demolarea anexei, iar consecințele și costurile sunt suportate de noul proprietar.
- Vânzători fără drept de dispoziție: Pot exista situații când vânzătorul nu are dreptul la vânzarea bunului, dar ia un avans sau semnează un “soi” de contract fără autentificare notarială pentru care încasează banii de la cumpărător. Astfel de situații sunt întâlnite când soțul/soția vinde bunul fără acordul celuilalt partener sau o proprietate comună nepartajată, dar vândută de un singur coproprietar. Astfel de situații generează riscul declarării nulității contractului, pierderii sumelor plătite sau litigii cu alți coproprietari, iar recuperarea banilor poate dura foarte mult timp sau chiar pot să nu fie recuperați.
- Terenuri cu destinație incompatibilă: Pot exista situații când cumpărătorul cumpără un teren fără ca să cunoască destinația acestora.
Spre exemplu cumpărătorul cumpără un teren „pentru casă” pe baza unei promisiuni verbale a vânzătorului, dar în cadastru este teren agricol. În astfel de situații transformarea în teren pentru construcții poate dura ani cu implicarea costurilor suplimentare, care uneori pot depăși prețul de cumpărare, sau poate fi imposibilă (spre exemplul zonă de protecţie a reţelelor electrice, în limitele căreia, în scopul asigurării condiţiilor normale de exploatare şi al excluderii posibilităţii de deteriorare a reţelelor electrice, există interdicţii privind regimul construcţiilor).
Totodată, regimul arhitectural-urbanistic al unui teren, stabilit în documentația de amenajare a teritoriului și de urbanism, poate să difere de așteptările solicitantului. Astfel, în momentul inițierii procedurii de autorizare a lucrărilor de construcție, acesta poate constata că autoritatea publică locală refuză emiterea unei autorizații de construire a ”casei particulare” pe acest teren, deoarece conform Planului Urbanistic General, codul urbanistic de referință este C – comercial, (sau – I – industrial), ce nu permite construcții rezidențiale. Chiar și în situația în care codul urbanistic este compatibil, pot apărea dificultăți legate de respectarea indicilor urbanistici, precum Procentul de ocupare a terenului (POT), Coeficientul de utilizare a terenului (CUT) etc.
- Plăți în numerar fără dovadă scrisă: Pot exista situații când cumpărătorul achită un avans în numerar direct vânzătorului, fără a fi întocmit un document ce confirmă transmiterea sumei respective, iar ulterior vânzătorul refuză să recunoască primirea sumei, iar dovada devine aproape imposibilă. Riscul în astfel de situații este pierderea banilor achitați, a posibilității achiziționării bunului imobil/dobândirii dreptului de proprietate.
O serie de recomandări utile pentru procesul de achiziționare a unui bun imobil le găsiți în Nota Informativă elaborată în cadrul proiectului „Consolidarea cadrului de protecție a consumatorului în Republica Moldova”, implementat de către Centrul Analitic Independent „Expert-Grup” în calitate de lider de consorțiu, în parteneriat cu Institutul pentru Politici și Reforme Europene.