Cumpărarea unei locuințe este una dintre cele mai importante investiții pe care o poate face o persoană. Totuși, graba, încrederea prea mare în afirmațiile vânzătorului sau verificările superficiale pot transforma experiența într-un șir de probleme. Actele de proprietate, situația juridica a imobilului, starea tehnică, datoriile, anexele promise și chiar vecinii sunt doar câteva dintre aspectele care trebuie verificate înainte de semnarea contractului de cumpărare. Întrebat de ZdGust, specialistul imobiliar Victor Cernomorcenco explică ce verificări sunt esențiale înainte de cumpărarea unei locuințe și care sunt cele mai frecvente greșeli pe care le fac cumpărătorii.
Într-o postare pe rețelele sociale, o femeie din Chișinău scrie că trăiește de peste un an o experiență negativă care a început imediat după procurarea unui apartament. Aceasta povestește că o inundație i-a distrus locuința la doar două săptămâni după mutare, iar ulterior a descoperit că instalația electrică era veche, deși fusese asigurată că este schimbată complet. Mai mult, demisolul vândut împreună cu apartamentul nici măcar nu figura în actele cadastrale.
„Mai grav, de mai bine de un an, în demisol izvorăște apă, iar problema nu poate fi rezolvată. Cu fiecare încercare de reparație apar alte și alte probleme. (…) De peste un an achit ipoteca pentru un apartament în care nu pot locui. Am plecat la muncă peste hotare, sperând că voi reuși să strâng bani pentru reparații, însă costurile cresc continuu și simt că nu mai fac față nici financiar, nici psihic”, a scris aceasta pe rețele.
Potrivit lui Victor Cernomorcenco, una dintre cele mai frecvente confuzii apare în cazul blocurilor vechi, unde multe demisoluri ori subsoluri sunt folosite de locatari de zeci de ani fără să fie înregistrate oficial. Specialistul spune că în perioada privatizării locuințelor mulți proprietari și-au delimitat câte un spațiu din subsol și l-au folosit ca anexă, însă fără ca acesta să fie înscris în actele cadastrale. „Când vând apartamentul, spun că și acel demisol aparține locuinței. În realitate, dacă nu este indicat în acte și nu are număr cadastral, din punct de vedere juridic, nu face parte din tranzacție”, explică acesta. El subliniază că notarul autentifică doar ceea ce este înscris în documente, iar cumpărătorul trebuie să citească atent contractul înainte de a-l semna.
Actele, construcția și vecinii: cele mai importante verificări înainte de achiziția unei case
Victor Cernomorcenco atrage atenția că datele oferite de proprietar sau de agentul imobiliar trebuie verificate în actele de proprietate. Înainte de cumpărare, este recomandată solicitarea unui extras și a unei evaluări de la cadastru. Aceste documente conțin informațiile actualizate despre imobil și arată dacă asupra bunului există interdicții, litigii sau alte restricții care ar putea împiedica înstrăinarea acestuia. Specialistul precizează că aceste informații sunt verificate și de notar în ziua tranzacției. Dacă sunt depistate probleme, notarul le semnalează și explică ce măsuri trebuie luate înainte de încheierea contractului. Un alt aspect care trebuie verificat este existența datoriilor la întreținere și serviciile comunale.
„Cumpărătorul trebuie să ceară facturile achitate, cel puțin pe ultima lună, pentru a se asigura că nu există datorii și că toate plățile au fost efectuate. Chiar dacă aceste datorii nu sunt pe apartament, dar pe persoană fizică, ele rămân în responsabilitatea fostului proprietar și după vânzare. Totuși, nimeni nu își dorește să vadă datorii în cont, deoarece ulterior este greu de înțeles ce a fost achitat și ce nu.”
În opinia specialistului, mulți cumpărători analizează locuința doar din punct de vedere estetic. „Cei care cumpără o locuință doar o dată sau de două ori în viață se uită foarte superficial la o anumită construcție. Ei nu verifică modul în care este construită sau calitatea construcției, ci se uită doar la pereți, la mobilă și la tapet. De cele mai multe ori, verificările se opresc aici.” De aceea, el recomandă ca locuința să fie inspectată de un expert tehnic, mai ales atunci când este vorba despre o casă sau un apartament vechi. Acesta poate verifica instalația electrică, instalațiile sanitare, izolarea termică, contoarele, eventualele infiltrații sau alte defecte care nu sunt vizibile la prima vedere.
„De obicei, toate astea costă bani, dar la noi oamenii nu vor să plătească bani în plus. La noi, oamenii, cumva, sunt experți și nu dau niciun leu în plus. Chiar și când cumpără o mașină de 15 mii de euro, își iau un expert care să o verifice. Când cumpără un bun imobil însă, nu mai au nevoie de verificare, pentru că se pricep foarte bine la tapete. Și de asta oamenii cumpără cam cu ochii închiși.”
Cernomorcenco consideră că o expertiză tehnică înainte de cumpărarea unui imobil este foarte importantă. El spune că în practică, mulți cumpărători aleg să se bazeze pe părerea unor apropiați, fără să apeleze la un specialist.
„La noi, vine cu un prieten, cu o cunoștință, cu o rudă care îi spune că e bun, îmi place și tot așa mai departe. Dar expertiza este destul de necesară. Normal că noi nu suntem ca România, acolo sunt blocuri care după cutremure sunt încadrate cu bulină roșie. Și noi avem blocuri într-o stare avariată, care ar trebui să fie incluse într-un registru indicat, astfel încât oamenii să aibă cât mai multă transparență atunci când cumpără. Dar noi acest lucru, iarăși, nu îl avem. Dacă ar vrea statul cumva să contribuie, oamenii ar putea avea acces la mai multe informații și la mai multă transparență pe piața imobiliară”, explică specialistul.
De asemenea, dacă apartamentul este situat la ultimul etaj, specialistul recomandă verificarea acoperișului, precum și existența documentelor privind lucrările efectuate și garanțiile oferite.
Totodată, specialistul atrage atenția că orice spațiu suplimentar promis de vânzător – debara, subsol, garaj sau loc de parcare, trebuie să fie prevăzut în actele oficiale și să aibă o identificare cadastrală. În caz contrar, acestea rămân doar promisiuni verbale, iar la vânzare se transmite doar ceea ce este înregistrat oficial. El recomandă cumpărătorilor să se informeze și cu privire la potențialii vecini, deoarece la achiziția unui imobil contează nu doar locuința, ci și mediul în care aceasta se află. Pot exista situații în care oamenii vând din cauza problemelor cu vecinii, a zgomotului sau a altor condiții neplăcute din bloc.
De asemenea, trebuie analizată starea blocului, aspectul scării și semnele care pot indica probleme. Specialistul spune că prețurile mult prea mici față de piață ar trebui să ridice semne de întrebare, deoarece în spatele lor pot exista anumite riscuri. În cazul blocurilor noi, cumpărătorii trebuie să verifice constructorul, istoricul acestuia și posibilele probleme juridice sau de construcție. Informațiile din presă, de pe internet și recomandările specialiștilor pot ajuta la luarea unei decizii înainte de achiziționarea unei locuințe într-un complex aflat în construcție.
Ce întrebări trebuie să pună cumpărătorii înainte de a semna contractul de vânzare-cumpărare
Victor Cernomorcenco recomandă cumpărătorilor să pună mai multe întrebări înainte de semnarea contractului, începând cu verificarea identității proprietarului.
„În primul rând, să verifice cine este, de fapt, proprietarul, pentru că poate să vorbească doar cu unul dintre ei, spre exemplu, doar cu soțul, iar soția e peste hotarele țării, ea nu știe că se vinde sau poate vrea alt preț, sau vrea alte condiții tranzacționale.”
Aceste detalii pot fi verificate și cu ajutorul unui profesionist, precum un agent imobiliar sau un specialist în domeniu. De asemenea, cumpărătorii trebuie să se intereseze care sunt costurile de întreținere a locuinței, deoarece prețul de achiziție nu este singura cheltuială. Acest lucru este valabil mai ales în cazul caselor, facturile și întreținerea acestora putând fi mult mai mari decât se așteaptă unii cumpărători.
Specialistul recomandă ca oamenii să întrebe și despre defectele ascunse ale imobilului.
„Dacă nu ai întrebat, proprietarul nu te-a amăgit cu nimic. Dacă l-ai întrebat, iar el te-a mințit, acest lucru poate fi ulterior contestat în instanță, în cazul în care există defecte foarte grave care afectează construcția. Tranzacția poate fi chiar anulată în judecată. Dar acestea sunt cazuri foarte rare sau extrem de rare.”
În procesul de cumpărare a unui imobil trebuie analizată și zona în care acesta se află. Accesul la școală, grădiniță, locul de muncă și infrastructura din apropiere poate influența semnificativ calitatea vieții. Specialistul atrage atenția că alegerea unei locuințe aflate prea departe de principalele puncte de interes poate duce la pierderea multor ore în trafic.
Cele mai frecvente greșeli ale cumpărătorilor
Victor Cernomorcenco spune că una dintre cele mai frecvente greșeli ale cumpărătorilor este faptul că după perioade lungi de căutare ajung să accepte o locuință care nu corespunde neapărat nevoilor pe care le au doar pentru că sunt obosiți de proces. „Caută câte un an de zile și la urmă, hai că trebuie să o cumpărăm. Practic, cu ochii închiși cumpără un apartament”, explică specialistul.
O altă problemă identificată este supraîndatorarea persoanelor care cumpără prin credit ipotecar. Specialistul atrage atenția că mulți oameni acceptă suma maximă oferită de bancă fără să calculeze cât de mult îi va afecta rata lunară pe termen lung. El avertizează că o creștere a costurilor creditului poate pune presiune mare pe bugetul familiei, iar persoanele care s-au îndatorat la limită pot ajunge în dificultate. Specialistul menționează că riscurile sunt și mai mari în cazul programului „Prima Casă”. El spune că în acest caz, o parte semnificativă din venit poate fi direcționată către achitarea ratei lunare, iar multe persoane care oricum au venituri mai limitate ajung să se împrumute peste posibilitățile lor.
Faptul că nu apelează la specialiști este a treia greșeală frecventă. Cumpărătorii, spune el, ar trebui să solicite ajutorul unui agent imobiliar profesionist sau al unui expert tehnic pentru a înțelege mai bine ce achiziționează și pentru a evita problemele ulterioare.
„Mai ales dacă este prima dată când cumpără o locuință, persoana ar trebui să apeleze la un profesionist, să verifice actele, să fie atentă la ceea ce semnează în momentul tranzacției și să verifice foarte minuțios bunul imobil pe care vrea să-l procure. Pe lângă aspectul estetic, este important să analizeze mai atent locuința pentru a înțelege cu adevărat ce cumpără”, conchide specialistul.